Örököltem egy lakást, bérlő van benne. Mit tehetek?
A legtöbb örökös azt hiszi, hogy a bérlőnek a hagyatékátadó végzéssel ki kell költöznie. Nem kell. A bérleti jogviszony nem a tulajdonos személyéhez tapad – és ez nem feltétlenül rossz hír. De csak akkor, ha tudod, mi van a papírokban.
Húsz éve foglalkozom ingatlaneladással, hét éve bérbeadással és lakáskezeléssel is. Ez a kettő ritkán találkozik – az örökölt, bérlővel terhelt lakásnál viszont pont egyszerre kell érteni mindkettőhöz. Ezt a cikket nem jogászként írom, nem vagyok ügyvéd: abból írom, amit a gyakorlatban látok, és a végén megadom, melyik szabály hol van.
Először: a bérlő nem megy ki attól, hogy te lettél a tulajdonos
A bérleti szerződés nem szűnik meg automatikusan azzal, hogy a bérbeadó meghalt. Az örökös a bérbeadó helyébe lép, és a szerződés megy tovább – ugyanazzal a bérleti díjjal, ugyanazokkal a feltételekkel. Nem emelhetsz díjat pusztán azért, mert új tulajdonos lettél, és nem küldheted el a bérlőt pusztán azért, mert nem te kötötted vele a szerződést.
Ugyanez igaz akkor is, ha eladod: a Polgári Törvénykönyv szerint a tulajdonosváltozásnál az új tulajdonos lép a bérbeadó helyébe. A vevő tehát a bérlővel együtt veszi meg a lakást – ezt neki is tudnia kell, neked pedig el kell mondanod.
Az öröklés nem szünteti meg a bérletet.
Az eladás sem. Mindkettőnél a szerződés megy tovább.
A három papír, amit azonnal elő kell keresni
Határozott vagy határozatlan: mit jelent ez neked
Határozatlan idejű bérletnél a felmondás a törvény szerint úgy működik, hogy bármelyik fél a hónap tizenötödik napjáig a következő hónap végére mondhat fel. Vagyis ha november 15-éig szólsz, december 31-ével szűnik meg a jogviszony. Ha november 16-án szólsz, már csak január 31-ével.
Határozott idejű bérletnél ez nem megy: a határozott idejű szerződést idő előtt csak akkor lehet felmondani, ha a szerződés erre kifejezetten jogot ad. Ha a néhai tulajdonos három évre adta ki a lakást és abból másfél év van hátra, akkor másfél évig a bérlő ott lakik – hacsak nem tudtok közösen megegyezni.
A leggyakoribb hiba: a hallgatás. Ha a határozott idejű szerződés lejár, a bérlő pedig tovább használja a lakást, és a bérbeadó tizenöt napon belül nem tiltakozik, a bérlet határozatlan idejűvé alakul. Vagyis attól, hogy nem csinálsz semmit, nem marad minden a régiben – megváltozik a jogviszony a hátad mögött.
A hagyatéki eljárás alatti időszak
A halál és a jogerős hagyatékátadó végzés között van egy szakasz, amikor te még nem vagy bejegyzett tulajdonos. Ilyenkor a bérlővel kapcsolatos döntésekkel – felmondás, szerződésmódosítás, díjemelés – érdemes várni, és a közjegyzővel, illetve a hagyatéki ügyben eljáró ügyvéddel egyeztetni. Ez az a pont, ahol a jó szándékú, gyors lépésből lesz később vita a többi örökössel.
Amit viszont ebben az időszakban is meg tudsz csinálni, és érdemes is: megnézni a lakást és dokumentálni az állapotát. Mérőórák állása gyári számmal, falak, padló, nyílászárók, gépek – fotóval, dátummal. Ha később bármiről vita lesz, ez lesz az egyetlen fogódzó, mert beköltözési jegyzőkönyv nagy eséllyel nem készült.
A három út, ami nyitva áll
1. Megtartod és kiadod tovább. Ha a lakás jó helyen van, a bérlő fizet, és nincs szükséged egyben a pénzre, ez gyakran a legjobb döntés – egy működő bérlet kész, bejáratott bevétel. Amit viszont rendbe kell tenni: a szerződést a saját nevedre, rendes feltételekkel, és a hiányzó papírokat pótolni. Egy örökölt, hiányos szerződéssel futó bérlet addig jó, amíg nincs baj.
2. Eladod a bérlővel együtt. Ez teljesen járható, sőt bizonyos vevőkörnek kifejezetten vonzó: a befektető kész bevételt vesz, nem kell bérlőt keresnie. Az új tulajdonos a bérbeadó helyébe lép, és a határozott idejű bérletet csak akkor mondhatja fel, ha a bérlő megtévesztette a bérlet fennállása vagy lényeges feltételei tekintetében. A lakást a bérlő köteles megmutatni a vevőnek – de a megtekintéseket egyeztetni kell vele.
3. Eladod üresen. A legtöbb magánvevő üresen akarja. Ehhez viszont a bérletet rendezetten meg kell szüntetni – felmondással vagy megegyezéssel –, és ez idő. Ha a bérlet határozott idejű, lehet, hogy sok idő. Üres lakást hirdetni, miközben a bérlő még bent van, a leggyorsabb út a csúszó adásvételhez és az ideges vevőhöz.
Melyik éri meg? Nem ízlés kérdése
A döntéshez három számot kell látni: mennyiért kel el a lakás ma üresen, mennyiért kel el bérlővel együtt, és mennyit hoz évente, ha megtartod. A bérlővel együtt eladott lakás jellemzően alacsonyabb áron megy el, mint az üres – de azonnal, bérlőkeresés és üresjárat nélkül. Az üres lakás magasabb áron kel el, csakhogy addig a bérlet megszüntetése, a festés és a hirdetési idő mind pénzbe és hónapokba kerül.
Ezt nem lehet általánosságban megmondani. Ezért nézem meg a lakást, mielőtt bármit tanácsolnék – és ezért kezdjük mindig egy értékmegállapítással, ami megmondja mindkét számot: mennyiért adható el, és mennyiért adható ki.
Több örökös van? Ez a legfontosabb rész
Ha hárman örököltétek a lakást, akkor hárman vagytok bérbeadók. A bérlő felé közösen léptek fel, a bérleti díj a tulajdoni hányadok szerint oszlik, és a lényeges döntésekhez – felmondás, eladás, díjemelés – közös akarat kell. A gyakorlatban itt szokott elakadni minden: egyikőtök eladná, másikótok megtartaná, a harmadik külföldön él.
Ilyenkor az első lépés nem a bérlő, hanem egy őszinte beszélgetés egymás közt: ki mit akar a lakással, és mi az, amiben mindenki benne van. Ha ez megvan, a többi technika.
Amit én csinálok ilyenkor
Megnézem a lakást és a bérlőt is. Átolvasom a meglévő szerződést, és megmondom, mi hiányzik belőle. Megmondom, mennyiért kel el üresen, mennyiért bérlővel együtt, és mennyit hoz, ha megtartjátok. Ha az eladás mellett döntötök, viszem végig; ha a megtartás mellett, rendbe teszem a bérletet és elviszem a kezelését is.
Nem mindegy, kit hívsz: az eladással foglalkozó ingatlanos jellemzően azt mondja, adjátok el; a kezelő azt, hogy tartsátok meg. Én mindkettőt csinálom – így abban vagyok érdekelt, hogy a jó döntés szülessen, ne az, amelyikből nekem munkám van.
Gyakori kérdések
Fel kell mondanom a bérlőnek, hogy el tudjam adni? Nem. A lakás bérlővel együtt is eladható, az új tulajdonos a bérbeadó helyébe lép. Az, hogy érdemes-e, külön kérdés.
Emelhetem a bérleti díjat, ha örököltem a lakást? Önmagában a tulajdonosváltás nem ad erre jogot. Díjemelésre akkor van mód, amit a szerződés enged, illetve amiben a bérlővel megegyeztek.
Mi van, ha nincs írásos szerződés? A nem írásban kötött lakásbérleti szerződés semmis. Ettől a helyzet nem lesz egyszerűbb, sőt: itt mindenképp ügyvéddel kell indulni, mert a tényleges használat és a bérlő helyzete akkor is valóság, ha papír nincs róla.
A bérlő nem fizet, mióta meghalt a tulajdonos. Most mi legyen? Ugyanaz az út, mint bármelyik nemfizetésnél – csak itt a hagyatéki helyzetet is tisztázni kell hozzá. Erről külön írtam: mit tehetsz, ha a bérlő nem fizet.
Mennyibe kerül, ha átveszed a lakás kezelését? Ez a lakástól és a meglévő bérlettől függ, ezért nem írok ki rá árat. Hívj fel, és megmondom.
Jogszabályi háttér, amire a fentiek épülnek: a bérbeadó személyében bekövetkező változásról és az új tulajdonos belépéséről a Ptk. 6:340. § rendelkezik; a határozatlan idejű bérlet felmondási rendjéről a Ptk. 6:347. §; a határozott idejű bérlet idő előtti felmondásáról a Ptk. 6:339. §; a lejárt határozott idejű bérlet határozatlanná alakulásáról a Ptk. 6:338. § (1) bekezdése; a lakásbérleti szerződés kötelező írásbeliségéről a lakástörvény 2. § (5) bekezdése. A bérbeadó halála és a hagyatéki eljárás közötti időszakra vonatkozó kérdésekben kérj ügyvédi segítséget – ez az oldal tájékoztatás, nem jogi tanácsadás.
Kapcsolódó
Mondd el, mi a helyzet: hol van a lakás, mióta van bent a bérlő, és van-e írásos szerződés. Megmondom, mennyiért kel el üresen, mennyiért bérlővel együtt, és mennyit hoz, ha megtartjátok.
Hétköznap két órán belül visszahívlak.
Farkas Csilla · ingatlanközvetítő és névjegyzékbe vett ingatlanvagyon-értékelő (nyilv. szám: 59179829-6831-231-01) · Budapest, Budapest környéke és Nyugat-Magyarország. Ez az oldal tájékoztatás, nem jogi vagy adótanácsadás.