A lakásod elkel.
Nem fél áron, és nem fél év alatt.

Semmi. Sikerdíjas konstrukcióban dolgozom: ha nincs eladás, a munkám, a fotózás és a hirdetések költsége 0 Ft-odba került.

Ez nekem is érdekem: ezért mondok az elején reális árat ahelyett, hogy azt mondanám, amit hallani szeretnél.

Nincs rá becsületes általános válasz, mert az áron, a környéken és az ingatlan állapotán múlik. Amit megígérhetek: az első két-három hét hozza a legtöbb komoly érdeklődőt, és ha ott nem történik semmi, megmondom, min múlik – nem hagyom csendben állni.

Hirdetést feladni tényleg bárki tud, és a vevő is megtalálja a lakást. A kérdés nem ez, hanem hogy mennyiért megy el, és mi történik közben.

Ki szűri ki azt a „vevőt”, aki csak nézelődik? Ki tárgyal akkor, amikor az érzelmeid a legerősebbek – mert a saját otthonodról van szó? És ki veszi észre időben, ha a vevő hitelével baj lesz? A legdrágább eladás az, amit kétszer kell megcsinálni.

A teljes körű értékesítés sikerdíjas: a díj mértékét előre, a szerződésben rögzítjük, és akkor merül fel, ha az ingatlan tényleg elkelt. Ha nem sikerül eladni, a munkám neked 0 Ft-ba került.

Hogy nagyságrendileg lásd: a közvetítői díjam 0 és 4% között mozog. Hogy ezen belül hol, az az ingatlantól és a megbízás formájától függ – és az első beszélgetésen kiderül, nem a szerződés aláírásánál.

A marketing-tanácsadás díja egyedi megállapodás kérdése, mert az attól függ, mennyit kérsz belőle.

A legtöbb esetben nem. Egy alapos takarítás, pár égő, egy megjavított csap és jó fotók többet hoznak, mint egy féloldalas felújítás. Ha mégis van olyan hiba, ami elviszi az árat, azt megmondom – számmal együtt, hogy el tudd dönteni.

Ezt nem tippelem meg telefonban. Megnézem a lakást, aztán azt vizsgálom, mi ment el ténylegesen a környéken az elmúlt hetekben, milyen állapotban és mennyi idő alatt – nem azt, hogy mit hirdetnek a szomszédok.

Ebből kapsz egy reális sávot, és azt is megmondom, mi mozdítja felfelé vagy lefelé: emelet, tájolás, felújítás, lépcsőház, a ház állapota. Az értékbecslés ingyenes, és akkor is megkapod, ha végül nem velem dolgozol.

A legfontosabb a friss tulajdoni lap – ebből derül ki, ki a tulajdonos és van-e teher az ingatlanon. Kell még energetikai tanúsítvány, a személyi okmányaid, és ha örökölt vagy osztatlan közös tulajdonról van szó, az ahhoz tartozó iratok is.

Ezeket még a hirdetés előtt átnézem, nem akkor, amikor már van vevő. A legtöbb meghiúsult adásvétel nem az áron, hanem egy hiányzó papíron bukik el.

Egy szakértő által kiállított dokumentum arról, mennyire energiatakarékos az ingatlan. Eladáskor szükség van rá, és a költsége jellemzően néhány tízezer forint.

Ha engem bízol meg a teljes körű értékesítéssel, ezt is én intézem – neked csak be kell engedned a szakértőt.

Igen: az adásvételi szerződést Magyarországon ügyvédnek kell ellenjegyeznie. Nem vagyok jogász, de dolgozom ügyvéddel, aki ezt rutinszerűen viszi, és a találkozókat is megszervezem.

Hogy ki állja az ügyvédi díjat, megállapodás kérdése – a gyakorlatban jellemzően a vevő. Ezt az ajánlat elfogadása előtt tisztázzuk, hogy ne a végén derüljön ki.

A foglaló az a pénz, amit a vevő az aláíráskor letesz, és ami azt a célt szolgálja, hogy mindkét fél komolyan vegye az üzletet. A mértéke megállapodás kérdése, jellemzően a vételár tíz százaléka körül mozog.

A lényeg, amit sokan nem tudnak: ha az ügylet a vevő hibájából hiúsul meg, a foglalót elveszti – ha a tiédből, kétszeresen jár vissza. Ezért nem mindegy, hogy a szerződés foglalóról vagy előlegről beszél, és ezt minden esetben végigvesszük.

Ez önmagában nem akadály, nagyon sok adásvétel így zajlik: a vételárból kiváltjuk a hitelt, és a bank törli a terhet. Időzítés és egyeztetés kérdése.

Amire figyelni kell: a banknak van saját ügymenete és határideje, ezért ezt már az elején bejelentem a folyamatba, nem pedig akkor, amikor a vevő már türelmetlen.

Igen, és nem ritka. A megtekintéseket, az egyeztetést és a papírok előkészítését én intézem, te pedig jellemzően egyszer jössz haza – az aláírásra.

Ha az sem megoldható, meghatalmazással is lebonyolítható. Ennek megvan a maga formai rendje, ezt az ügyvéddel előre tisztázzuk, hogy a konzulátusi ügyintézés ne az utolsó héten kezdődjön.

Mielőtt bárki belépne a lakásodba, megkérdezem: mikorra tervezi a vásárlást, van-e eladó ingatlana, hitelből vagy készpénzből fizetne, és mit nézett eddig.

Ebből általában kiderül, ki az, akiből vevő lehet. Így kevesebb bemutatás lesz, viszont nem a vasárnap délutánjaidat töltöd olyanokkal, akik nézelődni jöttek.

Megírom, ki járt ott, mit mondott, és mi tetszett vagy nem tetszett neki. Akkor is, ha nem jó hír – sőt, főleg akkor.

Három-négy visszajelzés után általában látszik a minta: ha mindenki ugyanazt kifogásolja, azon érdemes változtatni; ha senki nem jön el, az az áron vagy a hirdetésen múlik.

Igen, és néha ez gyorsítja az üzletet – főleg ha a vevő külföldről vagy albérletből költözik. A megállapodást a szerződésben rögzítjük, tételesen.

Azt szoktam javasolni, hogy ne a bútor legyen az ár része, hanem külön tétel. Így átláthatóbb, és nem borítja fel az értékbecslést.

Adótanácsot nem adok, mert nem az a szakmám – de nem is hagylak magadra vele: összeszedem azokat a számokat és dokumentumokat, amikkel a könyvelőd vagy az adótanácsadód pár perc alatt végez.

Akkor szólsz, és megbeszéljük. Nem akarlak bent tartani olyan együttműködésben, ami nem jó neked – ebben a szakmában az ajánlás hoz munkát, nem a kényszer.

Igen. Ha vásárolnál vagy bérelnél, mondd el pontosan, mit szeretnél, és felkutatom. Ugyanígy dolgozom a másik oldalon is.

Annak külön oldala van: bérbeadás és lakáskezelés három szinten, egyéves bérlőgaranciával – Budapesten és a budai hegyvidéki agglomerációban. Megnézem a bérbeadási és lakáskezelési oldalt →